Οι 10 Ερωτήσεις που Κάθε Αγοραστής Πρέπει να Κάνει σε Έναν Real Estate Developer Πριν Υπογράψει

Η αγορά ενός ακινήτου στην Κύπρο, είτε πρόκειται για εξοχική βίλα, μόνιμη κατοικία ή μακροπρόθεσμη επένδυση, είναι μία από τις σημαντικότερες αποφάσεις που μπορεί να πάρει κάποιος. Η αγορά ακινήτων της Κύπρου είναι ώριμη, ρυθμιζόμενη και γεμάτη ποιοτικά έργα. Ωστόσο, είναι επίσης μια αγορά όπου οι σωστές ερωτήσεις, τη σωστή στιγμή, μπορούν να σας γλιτώσουν από χρόνια άγχους.

Οι περισσότεροι αγοραστές ανησυχούν για την τιμή. Οι έμπειροι αγοραστές ανησυχούν για τον developer.

Παρακάτω θα βρείτε δέκα ερωτήσεις που πρέπει να κάνετε σε οποιονδήποτε real estate developer στην Κύπρο πριν υπογράψετε συμφωνία κράτησης ή μεταφέρετε έστω και ένα ευρώ. Ένας σοβαρός real estate developer θα απαντήσει κάθε μία από αυτές.

1. Πόσα χρόνια δραστηριοποιείστε και πόσα ακίνητα έχετε παραδώσει;

Η κυπριακή αγορά ακινήτων έχει χτιστεί, και κατά καιρούς έχει πληγεί, από developers που ξεκίνησαν ένα μόνο έργο, αντιμετώπισαν δυσκολίες και εξαφανίστηκαν. Το ιστορικό μιας εταιρείας είναι ο καλύτερος δείκτης για το αν θα βρίσκεται ακόμη εκεί την ημέρα που θα παραλάβετε τα κλειδιά σας.

Μια καλή απάντηση πρέπει να καλύπτει τρία βασικά σημεία:

• Πόσα χρόνια λειτουργεί η εταιρεία.
• Πόσα ακίνητα έχουν ολοκληρωθεί και παραδοθεί.
• Ποια έργα μπορείτε να επισκεφθείτε σήμερα.

Στην Karma Developers, χτίζουμε στην Ανατολική Κύπρο εδώ και σαράντα χρόνια και έχουμε παραδώσει περισσότερα από 5.500 ακίνητα. Πρόκειται για μια πορεία που ενθαρρύνουμε κάθε αγοραστή να επιβεβαιώσει προσωπικά.

2. Μπορώ να επισκεφθώ ή να δω ολοκληρωμένα έργα και να μιλήσω με προηγούμενους αγοραστές;

Μια φωτογραφία μιας ολοκληρωμένης βίλας είναι ένα πράγμα. Το να περπατήσετε σε μια κοινότητα που κατασκευάστηκε πριν από πέντε ή δέκα χρόνια και να δείτε πώς έχει αντέξει στον χρόνο είναι κάτι εντελώς διαφορετικό.

Ρωτήστε αν μπορείτε να επισκεφθείτε ολοκληρωμένα και υπό κατασκευή έργα. Ρωτήστε αν μπορείτε να μιλήσετε απευθείας με ιδιοκτήτες.

Ένας developer που είναι περήφανος για τη δουλειά του θα το προσφέρει χωρίς δισταγμό. Ένας developer που αποφεύγει την απάντηση, καθυστερεί ή σας κατευθύνει μόνο σε εντυπωσιακά renders, σας λέει κάτι σημαντικό.

3. Η γη ανήκει πλήρως στην εταιρεία και είναι οι τίτλοι καθαροί;

Αυτή είναι η ερώτηση που σας προστατεύει από ένα από τα πιο σοβαρά προβλήματα στην κυπριακή αγορά ακινήτων: τις καθυστερήσεις στην έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας.

Πρέπει να επιβεβαιώσετε ότι:

• Ο developer είναι ο πλήρης ιδιοκτήτης της γης.
• Δεν υπάρχουν εκκρεμείς υποθήκες ή άλλα βάρη.
• Οι τίτλοι ιδιοκτησίας θα εκδοθούν για το ακίνητό σας μέσα σε σαφές χρονικό πλαίσιο μετά την ολοκλήρωση.

Ζητήστε έγγραφα. Ζητήστε από τον ανεξάρτητο δικηγόρο σας να τα ελέγξει. Μην βασίζεστε μόνο σε προφορικές διαβεβαιώσεις, όσο αξιόπιστη κι αν φαίνεται η εταιρεία.

4. Ποιο είναι το πρόγραμμα πληρωμών και πώς προστατεύονται τα χρήματά μου;

Οι αγορές εκτός σχεδίου (off-plan) στην Κύπρο συνήθως ακολουθούν ένα πρόγραμμα σταδιακών πληρωμών που συνδέεται με την πρόοδο της κατασκευής: θεμέλια, σκελετός, ηλεκτρολογικά και υδραυλικά, τελειώματα, παράδοση.

Αυτό είναι φυσιολογικό και λογικό. Ένας σωστός developer θα σας το εξηγήσει αναλυτικά.

Αυτό που πρέπει να ελέγξετε είναι:

• Αν οι πληρωμές ανταποκρίνονται σε πραγματικά κατασκευαστικά ορόσημα.
• Αν δεν ζητείται δυσανάλογα μεγάλο ποσό προκαταβολικά.
• Τι προστασίες υπάρχουν σε περίπτωση που ο developer δεν ολοκληρώσει το έργο.

Ρωτήστε συγκεκριμένα για τραπεζικές εγγυήσεις, λογαριασμούς escrow και τι συμβαίνει στα χρήματά σας αν η κατασκευή σταματήσει.

5. Ποια υλικά και πρότυπα κατασκευής χρησιμοποιούνται;

Σε αυτό το σημείο πολλοί developers είτε ξεχωρίζουν είτε αλλάζουν διακριτικά θέμα.

Ρωτήστε για:

• Το πάχος των τοίχων.
• Την ποιότητα της θερμομόνωσης.
• Τις προδιαγραφές των κουφωμάτων και των τζαμιών.
• Τις μάρκες των υδραυλικών και ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων.
• Τον τύπο της στέγης.
• Τη γενικότερη μέθοδο κατασκευής.

Ένα σωστά κατασκευασμένο σπίτι στην Κύπρο πρέπει να αντέχει καλοκαίρια με θερμοκρασίες 38°C, χειμερινές βροχές και δεκαετίες παραθαλάσσιας υγρασίας χωρίς προβλήματα.

Η λίστα των υλικών είναι αυτή που κάνει τη διαφορά.

6. Τι περιλαμβάνεται στην τιμή και τι όχι;

Ο όρος «με το κλειδί στο χέρι» (turnkey) σημαίνει διαφορετικά πράγματα για διαφορετικούς developers.

Ζητήστε μια γραπτή λίστα.

Επιβεβαιώστε αν η τιμή περιλαμβάνει:

• Ηλεκτρικές συσκευές.
• Κλιματιστικά.
• Εξοπλισμένη κουζίνα.
• Είδη υγιεινής.
• Διαμόρφωση κήπου.
• Πισίνα.
• Περίφραξη και πύλες.
• Χώρους στάθμευσης.
• Συνδέσεις ηλεκτρισμού και νερού.
• ΦΠΑ.
• Τέλη σύνδεσης κοινής ωφέλειας.

Επιβεβαιώστε επίσης ποια στοιχεία θεωρούνται αναβαθμίσεις και ποιο είναι το κόστος τους.

Δεν θέλετε δυσάρεστες εκπλήξεις λίγους μήνες πριν την παράδοση.

7. Τι καλύπτει η εγγύηση και για πόσο χρονικό διάστημα;

Η κυπριακή νομοθεσία προβλέπει ορισμένες ελάχιστες εγγυήσεις για νέες κατασκευές, όμως οι λεπτομέρειες διαφέρουν από εταιρεία σε εταιρεία.

Συνήθως:

• Τα δομικά προβλήματα καλύπτονται για αρκετά χρόνια.
• Τα ηλεκτρομηχανολογικά συστήματα για μικρότερο διάστημα.
• Οι αισθητικές ατέλειες για ακόμη μικρότερο χρονικό διάστημα.

Ζητήστε τους όρους εγγύησης γραπτώς.

Ρωτήστε:

• Πώς γίνεται η υποβολή μιας απαίτησης.
• Ποια είναι η διαδικασία επίλυσης.
• Να σας δώσουν ένα πραγματικό παράδειγμα εγγύησης που έχουν τιμήσει.

Η τελευταία απάντηση δείχνει αν η εγγύηση είναι πραγματική δέσμευση ή απλώς ένα έγγραφο.

8. Πώς λειτουργεί πραγματικά η εξυπηρέτηση μετά την πώληση;

Ορισμένοι developers είναι εξαιρετικοί στις πωλήσεις και μέτριοι στην υποστήριξη.

Οι πιο ικανοποιημένοι ιδιοκτήτες, πέντε χρόνια μετά την αγορά, είναι σχεδόν πάντα εκείνοι των οποίων ο developer συνεχίζει να απαντά στο τηλέφωνο.

Ρωτήστε:

• Ποιος διαχειρίζεται τα ζητήματα μετά την παράδοση.
• Πώς καταχωρούνται τα αιτήματα.
• Ποιοι είναι οι συνήθεις χρόνοι απόκρισης.
• Αν υπάρχει εξειδικευμένο τμήμα after-sales.

Ζητήστε να μιλήσετε μαζί τους πριν υπογράψετε. Ο τρόπος που αντιμετωπίζουν έναν υποψήφιο πελάτη είναι συνήθως πρόγευση της εμπειρίας που θα έχετε ως ιδιοκτήτης.

9. Τι συμβαίνει αν υπάρξει καθυστέρηση στην κατασκευή;

Οι καθυστερήσεις στην κατασκευή συμβαίνουν. Προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα, καιρικές συνθήκες ή διοικητικές διαδικασίες μπορούν να επηρεάσουν τα χρονοδιαγράμματα.

Το σημαντικό δεν είναι αν μπορούν να συμβούν, αλλά πώς αντιμετωπίζονται συμβατικά.

Διαβάστε προσεκτικά τις σχετικές ρήτρες.

Ρωτήστε:

• Τι αποζημίωση προβλέπεται αν η παράδοση καθυστερήσει πέρα από ένα συγκεκριμένο όριο.
• Σε ποιες περιπτώσεις μπορείτε να αποχωρήσετε από τη συμφωνία και να λάβετε πίσω την προκαταβολή σας.

Ένα δίκαιο συμβόλαιο προστατεύει και τις δύο πλευρές. Ένα άδικο συμβόλαιο μεταφέρει όλο το ρίσκο στον αγοραστή.

10. Ποιος διαχειρίζεται το ακίνητο μετά τη μετακόμισή μου;

Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για αγοραστές που:

• Θα χρησιμοποιούν το ακίνητο εποχικά.
• Σκοπεύουν να το ενοικιάζουν.
• Μοιράζουν τον χρόνο τους μεταξύ Κύπρου και άλλης χώρας.

Ρωτήστε αν ο developer προσφέρει υπηρεσίες διαχείρισης ακινήτων και τι περιλαμβάνουν:

• Καθαρισμό.
• Συντήρηση.
• Φροντίδα κήπου και πισίνας.
• Φύλαξη κλειδιών.
• Υποδοχή επισκεπτών.

Ρωτήστε επίσης το κόστος και αν είστε υποχρεωμένοι να χρησιμοποιήσετε τη δική τους υπηρεσία ή μπορείτε να επιλέξετε ανεξάρτητη εταιρεία.

Ένας developer που έχει δημιουργήσει κοινότητες επί δεκαετίες συνήθως διαθέτει μια πολύ πιο ολοκληρωμένη υπηρεσία διαχείρισης, επειδή γνωρίζει κάθε ακίνητο που έχει κατασκευάσει.

Ένα Τελικό Σχόλιο

Ο σωστός developer δεν φοβάται τον έλεγχο. Σας παρέχει έγγραφα, σας φέρνει σε επαφή με παλαιούς ιδιοκτήτες και είναι απόλυτα άνετος όταν ο ανεξάρτητος δικηγόρος σας θέτει δύσκολες ερωτήσεις.

Ο σωστός developer είναι εκείνος που θα συνεχίσετε να καλείτε, με χαρά, δέκα χρόνια μετά την παράδοση του ακινήτου σας.

Αν θέλετε να θέσετε οποιαδήποτε από αυτές τις ερωτήσεις στην ομάδα της Karma Developers, θα χαρούμε να συζητήσουμε μαζί σας. Επισκεφθείτε τις ολοκληρωμένες κοινότητές μας στην Ανατολική Κύπρο, γνωρίστε οικογένειες που ζουν σε κατοικίες της Karma εδώ και δεκαπέντε, είκοσι ή ακόμη και τριάντα χρόνια και βγάλτε τα δικά σας συμπεράσματα.

Έτοιμοι να συζητήσουμε; Επικοινωνήστε με την ομάδα της Karma Developers για μια συμβουλευτική συνάντηση χωρίς καμία υποχρέωση ή περιηγηθείτε στα τρέχοντα έργα μας για να δείτε τι είναι διαθέσιμο σήμερα.